Subsidio al arriendo: ¿un giro en las políticas de vivienda en Chile?

Posted on Ago 19, 2015 in vivienda
Subsidio al arriendo: ¿un giro en las políticas de vivienda en Chile?

Desde el año 2013, el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU) instauró un subsidio al arriendo, lo que nunca había existido en Chile. El objetivo oficial de este programa es de apoyar a familias jóvenes de ingresos bajos y medios, que tienen la capacidad de pagar para alquilar una vivienda, pero que necesitan un alivio en sus pagos. El subsidio facilitaría así familias que están en proceso de independencia al darle un apoyo para salir del allegamiento. También, el MINVU tiene una solución que se despliega rápidamente para víctimas de catástrofes naturales, tan frecuentes en este país.

El beneficio es disponible para los jóvenes de 18 a 35 años y cubre un período de hasta 5 años solamente. En concreto, el subsidio se otorga a un jefe de hogar sin propiedad registrada y con un determinado puntaje en la Ficha de Protección Social. Una vez aceptado, el servicio de vivienda realizará una parte del pago mensual directamente al dueño de la vivienda, equivalente a 3 unidades de fomento (3 UF1), decreciendo a 2,5 UF después de tres años. Al culminar los cinco años, el beneficiario tendrá un puntaje adicional si postula a un subsidio para la casa propia. Una vez que el beneficiario obtenga la aceptación al programa, es él que tiene la responsabilidad de encontrar el arriendo y realizar el contrato con el dueño. Este último tiene como única obligación tener una propiedad en regla con las exigencias tributarias y constructivas vigentes. Luego, los contratos se rigen por la Ley de Arriendos Urbanos como cualquier otro arriendo residencial.

El principal avance del subsidio al arriendo es que ya no es un tabú hablar del arriendo residencial por parte del Estado y tampoco lo es de subsidiarlo. Se reconoce así que no hay un solo camino hacia la casa propia y que la vivienda no definitiva puede existir. Eso es particularmente importante para las mujeres jefas de hogar de bajo ingreso, ellas pagan en promedio 35% de su ingreso mensual en arriendo. Permite las familias allegadas financiar una solución rápida para una vivienda independiente.

En el contexto internacional

Con ello, la política chilena intentará compensar a un vacío en sus programas habitacionales. El programa de arriendo está en sintonía con varias recomendaciones internacionales para los gobiernos latinoamericanos2. El geógrafo inglés Alan Gilbert, experto internacional en temas de vivienda, defiendo desde hace mucho tiempo queun sistema habitacional saludable ofrece una mayor gama de posibilidades de vivienda decente a un precio asequible, que uno enfermo3.

Son múltiples las ventajas del alquiler para la “buena salud” del sistema de vivienda. La primera ventaja es el hecho que el arriendo, es un modo de ocupación más flexible para el hogar. Así, se elimina barreras a la movilidad residencial al evitar los costos asociados con la compraventa de la vivienda. Los propietarios de viviendas adquieren un activo, a costo de una menor movilidad, a veces una inmovilidad en caso de una vivienda situada en un mercado inmobiliario deprimido. Una consecuencia de ello es que habría mayor desempleo en regiones donde la tasa de propiedad es alta4. Como segunda ventaja, se observa que el alquiler reduce la exposición al endeudamiento hipotecario. La crisis inmobiliaria del 2008 mostró como los hogares de bajos ingresos quedaron vulnerables a los préstamos hipotecarios de alto riesgo. La crisis social posterior de los desahucios en Estados Unidos y España apunta a los límites de acceso a la propiedad5. Finalmente, se enfatiza que el alquiler de vivienda aumenta el acceso a oportunidades sociales localizadas (escuelas, barrios seguros, redes familiares). El mercado de arriendo es, relativamente a la casa en propiedad, mucha más disperso. Se argumenta que facilitar a los hogares más pobres de acceder a mayores opciones de arriendo podría ser mitigar los efectos de la segregación socioespacial6.

¿Cómo interpretar aquel espíritu favorable hacia la vivienda de alquiler? No hay duda que los expertos tienen datos empíricos en mano, pero suelen buscar el apoyo a ideas dominantes sobre el bienestar social, tal como la movilidad residencial. La movilidad está adquiriendo, en el campo urbano-habitacional, un valor paradigmático similar al que adquirió la flexibilidad en el trabajo. Como concepto positivo, se atribuyen muchas cualidades a la movilidad de las personas: diversidad, equidad social, empleo, calidad de vida… Pero también, la movilidad de los individuos no está lejos del espíritu neoliberal que se obsesiona por la movilidad del capital y la fluidez de los mercados.

En buena medida, los expertos internacionales llaman a “facilitar” los mecanismos del mercado de alquiler de vivienda. Las medidas, propuestas por las organizaciones supranacionales o implementadas por los mismos Estados, apuntan a la desregulación, la privatización y el apoyo financiero a la demanda. El marco regulativo debe equilibrar derechos y obligaciones entre arrendatarios y arrendadores, entendiendo que equilibrio óptimo es el del mercado, no el del control de alquileres. Se propone de integrar los subsidios estatales en la oferta de alquiler, una oferta de vivienda en alquiler ha sido desestimada y quedó en gran parte ignorada por los administradores públicos. También se revisa los incentivos fiscales y tratamientos tributarios hacia los desarrolladores privados del arriendo de vivienda.

En tales aspectos, Chile presenta una situación modelo a nivel internacional, pues desde la reforma de la ley de arriendos urbanos, en 2003, no hay control reglamentario de las alzas de alquiler y la recuperación de la propiedad por su dueño es de fácil trámite7. Cuando la agenda política propone de integrar los subsidios estatales en la oferta de alquiler, desestimada o ignorada por los administradores públicos, el subsidio al portador de un bono ya existe a través del sistema subsidiario chileno.

¿Subsidio a la demanda o subsidio a la oferta inmobiliaria?

Con esta visión crítica se puede cuestionar algunos aspectos del nuevo programa de arriendo en Chile. La primera pregunta que surge es la coincidencia entre este subsidio y la actividad de las inmobiliarias en las principales ciudades chilenas. Desde algún tiempo, algunos economistas han expresado su temor de una burbuja inmobiliaria en el país. Se han construido gran cantidad de edificios de departamentos en altura en Chile que han tenido buenas tasas de ventas. Pero la reserva de potenciales propietarios ocupantes está disminuyendo y las inmobiliarias ya apuntan un nuevo consumidor: inversionistas para el negocio del arriendo. Las inmobiliarias ya han empezado a crear sus propias empresas de arriendo. En realidad, el Estado está inyectando plata en un mercado financiero cuyas rentas son bastante buenas. ¿Esta política contribuirá a mantener los precios artificialmente altos?

Más allá de los riesgos financieros, es necesario preguntarse cuál es el diagnóstico que hace el MINVU de las familias que necesitan un subsidio de arriendo. Tratándose de una política realizada desde la tecnocracia, no se invitó a participar a los actores sociales vinculados a la vivienda, ni siquiera en la etapa de formulación del programa. En ningún momento se ha fortalecido a los arrendatarios como actores participantes; no se ha fortalecido la democracia del habitar. Parece como si se dejaría atrás un número importante de potenciales beneficiarios: la población adulta mayor a 35 años, los inmigrantes recién llegados y los habitantes de barrios antiguos deteriorados.

La verdadera innovación sería trabajar, en paralelo de un programa de subsidio a la demanda, en la creación de una nueva oferta de arriendo social. Ahora que los fondos existen, el Estado debiera innovar creando nuevas figuras legales para que agencias de arriendo social puedan captar los subsidios. Existen múltiples formas exitosas en los países del Norte, desde las cooperativas, los municipios, hasta las corporaciones semipúblicas. Es posible superar los problemas burocráticos de los antiguos modelos de viviendas estatales. Esas agencias, retirando suelo del mercado privado, recuperan los subsidios para invertirlo en proyectos de vivienda sin fines de lucro, mejorando la calidad y bajando el precio del arriendo.

Se podría otorgar subsidios e incentivos a ambos sectores privado y público. Dado los costos de construcción y del suelo, subsidiar el pago mensual en el parque privado de viviendas de alquiler es la opción más económica, a corto plazo, que construir nuevas viviendas. El precio “rentable” en las nuevas construcciones siempre costará más que el alquiler de las viviendas usadas. La “vivienda de alquiler privado tiene una amplia oferta cuya actividad no se puede desconocer. El mercado ofrece desde ya una gran oferta de viviendas de alquiler que no necesitan intervención del Estado, sino una dinámica favorable y una regulación estable para seguir sus actividades. Para mantener la cantidad y la calidad de las viviendas de alquiler económico, un subsidio al arriendo tal como planteado por el MINVU tiene sus ventajas.

Sin embargo, en el plano del gasto público, la “vivienda de alquiler de propiedad social puede tener una ventaja a largo plazo si logra a ser bien administrada. En una comparación entre subsidiar un arriendo asequible en el mercado privado y en una vivienda de propiedad social, sin fines de lucro, la primera opción sale más económica en el corto plazo pero la segunda es más eficiente en el mediano y largo plazo. Considerando un hogar similar, el subsidio para mantener la vivienda se mantiene más bajo cuando se trata de una vivienda sin lucro. Las viviendas de propiedad social (sean públicas, cooperativas o asociativas), con el tiempo, gastan menos subsidios estatales que la vivienda privada8.

A fin de cuentas, el subsidio al arriendo no es un giro sino un ajuste en la política chilena de vivienda. Chile no deja atrás una experimentada y consolidada política de acceso a la vivienda propia, pero tampoco sus trampas como el subsidio al mercado. Si transformaciones son necesarias para apoyar a los hogares arrendatarios, ¿no sería la oportunidad de reconsiderar las bases de esta política? Cambiar sus base significaría la apropiación social del hábitat, no la imitación de la movilidad del mercado.

Por Antoine Casgrain
Investigador Contested_Cities Nodo Santiago
Doctorando en Arquitectura y Estudios Urbanos, Universidad Católica de Chile

_________________________________________________________________

1 Equivale a 75 000 pesos chilenos o 110 $US (al 15 de agosto de 2015).

2 Ver entre otros: Blanco, Fretes Cibils y Muñoz (eds) (2014), Busco casa en arriendo: Promover el alquiler tiene sentido, Banco Interamericano de Desarrollo; Bouillon (ed.) (2012), Un espacio para el desarrollo. Los mercados de vivienda en América Latina y el Caribe, Washington, DC: Banco Interamericano de Desarrollo; ONU-Hábitat (2003), Rental housing: an essential option for the urban poor in developing countries.

3 Gilbert, Alan (2008), “Slums, tenants and home-ownership: on blindness to the obvious”, International Development Planning Review, p. iv.

4 Oswald (2009), “The housing market and Europe’s unemployment: a non-technical paper”, en C. van Ewijk y M. van Leuvensteijn (eds.), Homeownership and the Labour Market in Europe (pp. 43–52), Oxford University Press.

5 Downs (2008). “Introduction: Why is rental housing is the neglected child of American shelter”, en Retsinas, Belsky y Downs (eds.), Revisiting Rental Housing: Policies, Programs, and Priorities, Brookings Institution Press / Harvard University Joint Center for Housing Studies.

6 Blanco et al. (eds.), Busco casa en arriendo.

7 En Chile, el arrendador no tiene que justificar la ruptura del contrato. El derecho del arrendatario frente a una solicitud de desalojo consiste a un plazo de dos meses, más un mes por cada año de arriendo, alcanzando un máximo de seis meses (Ley 18.101). Pese a las quejas difundidas regularmente sobre la lentitud de los procesos de expulsión, ello no se debe al marco legal como tal, sino a la lentitud de la administración. En realidad, los empresarios inmobiliarios se muestran optimistas acerca del marco legal vigente en Chile. Hölzel (2003), «Nueva Ley de Arriendos. El optimismo ronda en el sector inmobiliario», revista En Concreto; el capítulo de Brain, Mora, y Sabatini (2014), “El alquiler en una política habitacional dinámica en Chile”, en Blanco et al. (eds.), Busco casa en arriendo.

Leave a Reply