Gentrificación y “burbuja” inmobiliaria en el centro de Santiago
Gentrificación y “burbuja” inmobiliaria en el centro de Santiago
Por Ernesto López Morales
El 27 de septiembre pasado El Mercurio informaba una noticia que no dejó indiferente a ningún urbanista chileno: los precios de vivienda nueva ofertada en la comuna de Santiago alcanzaron niveles de Las Condes, con montos máximos de 73 UF el metro cuadrado construido a la venta. Esto, en una comuna que por décadas ha sido hogar de segmentos medios y medios-bajos. El mencionado valor implica que un departamento nuevo de 50 m2, que es la superficie promedio de la vivienda más cara a la venta en el barrio Santa Isabel, sector “prime” de la comuna, cuesta hoy $87 millones de pesos. En el año 2000, el precio máximo de un departamento del mismo tamaño y en la misma zona era de 1.800 UF, es decir, $43 millones a valor de UF actual. En 14 años ha habido un incremento de 100% de los precios máximos de vivienda nueva en la comuna de Santiago, tasa que refleja también la variación de los precios promedio de venta de vivienda en la zona.
Incrementos notables se verifican también en otras comunas populares centrales, que hoy alcanzan cifras record: San Miguel (53 UF/m2), Estación Central (50 UF/m2) e Independencia (57 UF/m2). El problema es que estos precios reflejan escasez de oferta, empujan hacia arriba también los costos de arriendo de departamentos en el centro y casas en la periferia y, en general, producen un encarecimiento generalizado de la vivienda en el Gran Santiago, ciudad que se está gentrificando completamente y expulsando a los segmentos más pobres hacia la periferia regional y distante.
Según la Primera Encuesta Metropolitana a Residentes de Barrios en Renovacion Urbana en el Gran Santiago que aplicamos en la Universidad de Chile a 746 hogares residentes de seis comunas de Santiago, en la comuna de Santiago centro un 60% de los hogares residentes originales, es decir, que habitan propiedades que no han sido renovadas, perciben un ingreso familiar de tres sueldos mínimos o menos, lo que representa aproximadamente los tres primeros quintiles de ingreso de la población chilena. Esto también lo confirma la encuesta Casen 2009. Para estos hogares residentes, el comprar departamentos de $ 40 millones era muy caro pero eventualmente asequible mediante deudas bancarias a 20, 25 o incluso 30 años. Sin embargo, departamentos de $80 millones son impagables, ya que una familia que percibe tres sueldos mínimos, podría acceder a una de estas viviendas sólo con deudas de 60 años o más, hecho absurdo e impracticable. Por otra parte, aunque resulte paradójico, el tamaño promedio de las viviendas nuevas vendidas en las 11 comunas centrales del Gran Santiago no sólo se encareció sino que también se redujo de 70 m2 a 50 m2, entre 2000 y 2012, y actualmente un 90% de las unidades vendidas en la comuna de Santiago, se compone de tipologías que no superan los dos dormitorios-dos baños.
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