Un piso para los de paso

Posted on Nov 27, 2013 in TEMAS de INVESTIGACIÓN, vivienda
Un piso para los de paso

Un piso para los de paso – por Antoine Casgrain
Maestría en sociología (Universidad Laval, Canadá)
Doctorando en Arquitectura y Estudios Urbanos, Universidad Católica de Chile

26/11/13

Sus vecinos los menosprecian. Los administradores de condominios desconfían de ellos. Cuando la tele los menciona, es para denunciar los sinvergüenzas que ocupan una casa sin pagar. Ellos mismos dicen “botar el dinero por las ventanas”. Los arrendatarios tienen mala reputación y parecen ser una paradoja en el exitoso país de la “casa propia”.

Sin embargo, los arrendatarios son una piedra esencial del mercado de vivienda. El arrendamiento permite generar una renta muy estable para miles de propietarios arrendadores, pero arrendar puede también beneficiar al arrendatario. La vivienda en arriendo es un flexible pivote habitacional para independizarse, establecerse en una nueva ciudad, acercarse de su trabajo y consolidarse en los momentos inseguros de su vida. Estudios internacionales muestran también que la movilidad habitacional tiene efectos positivos en el empleo. Al opuesto, altas tasas de propietarios en las ciudades pueden aumentar la tasa de desempleo. Las familias trabajadoras utilizan el arriendo para quedarse en un barrio bien ubicado y gozan así de mejores oportunidades laborales.

Cuando los altos precios del suelo impide comprar y la densidad habitacional no permite allegar, el arriendo se convierte la única opción de localización para muchas familias. Uno de cada cinco hogares del Gran Santiago vive como arrendatario, pero en la comuna de Santiago Centro, la proporción de arrendatarios sube a la mitad de la población.

Una intervención pública positiva pero tímida

Este año se dio a conocer discretamente el plan del Ministerio de Vivienda para instaurar, a partir septiembre, un subsidio al arriendo para las familias jóvenes definidas como “vulnerables” o “emergentes”[1]. El eventual subsidio se otorgará a un jefe de hogar de menos de 30 años, con un máximo de 13.484 puntos en la Ficha de Protección Social. Durante un máximo de cinco años, el beneficiario recibirá un subsidio de 3 UF mensuales ($68,559) para el arriendo de una vivienda, decreciendo a 2,5 UF después de tres años. Al culminar los cinco años, la familia tendrá un puntaje adicional si quiere postular a un subsidio de casa propia.

Hay que reconocer un avance en el subsidio al arriendo: ya no es un tabú hablar del arriendo residencial por parte del Estado y tampoco lo es de subsidiarlo. Se reconoce que no hay un solo camino hacia la casa propia y que la vivienda temporal existe. Inspirada por recomendaciones provenientes de la OCDE y del BID, la política chilena intentará compensar a un vacío en sus programas habitacionales. Un eventual subsidio al arriendo podría permitir una ayuda económica a miles de familias y recompensar su el inmenso esfuerzo económico que hacen pagando por una vivienda que no es suya. Eso es particularmente importante para las mujeres jefas de hogar de bajo ingreso. Ellas pagan en promedio 35% de su ingreso mensual en arriendo. Permite las familias allegadas tener una solución rápida si quieren acceder a una vivienda independiente. También tiene el potencial de regularizar y ordenar las ayudas de emergencia que el Minvu ofrece a los damnificados, como los que sufrieron del incendio de Valparaíso durante el verano pasado. Finalmente, el subsidio al arriendo puede entregar una ayuda a los hogares que buscan quedarse en lugares bien ubicado, cuando no están todavía en condición de optar por una casa propia. Sabemos cómo las viviendas económicas suelen ubicarse en la periferia de la ciudad, lo que pone a muchas familias frente a un dilema insuperable: arrendar en su barrio de elección, o tener una casa propia con aislamiento geográfico.

¿Subsidio a la demanda… o a la oferta inmobiliaria?

Sin embargo, muchas interrogaciones subsisten acerca de esa propuesta de subsidio de arriendo. La primera pregunta que surge es el motivo real detrás de este subsidio. Durante los últimos meses, algunas economistas han expresado el riesgo de una burbuja inmobiliaria. Se han construido gran cantidad de torres de departamentos en muchas partes en Chile que han tenido buenas ventas dentro de la población joven que empiezan su vida independiente. Pero esta reserva de potenciales compradores está disminuyendo y las inmobiliarias ya apuntan un nuevo consumidor. Son los jóvenes trabajadores que se independizan de manera temprana y que esperan antes de tener hijos. El subsidio les ayudará dejar el hogar de un pariente o un amigo para ir a un departamento en torre. Las inmobiliarias han empezado a crear sus propias agencias de arriendo (ej. Paz Rent) y buscan diversificar los consumidores.

En este sentido, es necesario preguntarse cuál es el diagnóstico que hace el Minvu de las familias que necesitan un subsidio de arriendo – más allá del análisis de mercado. El futuro programa propone límites muy estrictos para definir los potenciales beneficiarios. ¿Por qué el programa se ofrece solamente a los jóvenes? ¿Por qué poner un tope 5 años al beneficio? La entrega del beneficio debiera ser sujeta a la situación de vulnerabilidad del hogar, no la edad. Así, una madre soltera de 35 años, o bien una pareja que constituye una segunda familia, debería poder optar por la ayuda estatal. Existen también adultos mayores que nunca han adquirido una vivienda, pero quieren quedarse en el barrio donde han vivido toda su vida.

Y sobre todo: es más que necesario de ofrecer a los inmigrantes latinoamericanos la posibilidad de arrendar en una vivienda decente. Desde el momento que estén sujetos a contrato laboral, si demuestran una situación de pobreza, no hay razones para que las trabajadoras y los trabajadores migrantes, que contribuyen al crecimiento del país, vivan en condiciones miserables. Los inmigrantes deben esperar cinco años después de la obtención de la residencia definitiva para entrar al sistema de subsidio habitacional – a menudo entre 7 y 10 años luego de su llegada al país. Sin un intervención del Estado, los trabajadores inmigrantes seguirán reproduciendo los tugurios de los barrios históricos del pericentro de Santiago y los campamentos en las ciudades del Norte.

La verdadera innovación sería trabajar, en paralelo de un programa de subsidio a la demanda, en la creación de una nueva oferta de arrendamiento social. Ahora que los fondos existen, el Estado debiera innovar creando nuevas figuras legales para agencia de arrendamiento social. Existen múltiples formas exitosas de hacerlo en los países del Norte, desde las cooperativas hasta las agencias para-públicas. Éstas han superado los problemas burocráticos de los antiguos modelos de viviendas estatales. Esas agencias podrían recuperar el subsidio para invertirlo en proyectos de vivienda sin fines de lucro, mejorando la calidad y bajando el precio del arriendo.

Como consideración final, hay que reiterar que cualquier política subsidiaria no compensará la falta de  una política de suelo que le falta a Chile, y sobre todo a su metrópolis. El subsidio al arriendo es parte de la solución para mitigar los mecanismos de segregación urbana, cuyo carburante ha sido la política de vivienda social, la cual ha desplazado miles de familias pobres, en cambio de una propiedad, hacia una periferia lejana, aislada y fragmentada. En cambio, hay que dar una solución definitiva a las familias arrendatarias que hoy están organizadas y esperan obtener una vivienda en el centro de la ciudad o en comunas consolidadas donde viven. Para avanzar hacia el derecho a la ciudad es urgente una gran reforma urbana que contemple mecanismos de redistribución del suelo urbano.


[1]Manuel Valencia, “Subsidio de arriendo se lanza en octubre con cinco mil cupos,” El Mercurio, 9 de noviembre de 2013; Manuel Valencia, “Programa de arriendo debuta en septiembre con diez mil subsidios para familias jóvenes,” El Mercurio, 16 de junio de 2013.

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