ABSTRACT
En Chile en las últimas décadas, el poder político y económico del sector inmobiliario ha sido creciente, consustancial con un Estado que en la década de 1970 se auto-replegó a la provisión de subsidios para asegurar demanda al mercado privado, especialmente en el sector vivienda. A diferencia de otros países latinoamericanos también considerados como “neoliberales”, en Chile los productores privados de vivienda monopolizan el sector de la construcción residencial, generando retribuciones bajas por el suelo que compran para redesarrollar y no retribuyendo al Estado por las ganancias devenidas por concepto de valorización de la renta de suelo que capturan íntegramente. La presente investigación pretende abordar esta cuestión, aplicando una metodología de cálculo de renta de suelo para Santiago que llamamos “renta residual”; ello significa evaluar los significativos impactos de la infraestructura pública y los cambios de normativas de suelo en la formación de dicho valor, controlando por otras características de las viviendas. El enfoque es novedoso al no haberse realizado en Chile este tipo de estudios que diferencie claramente valor de lo edificado con valorización de renta de suelo. Para eso utilizamos datos de transacciones en las 34 comunas que componen el Gran Santiago, registrados por el Conservador de Bienes Raíces (institución privada oficial de registro de propiedades) entre 2008 y 2012. Variables observadas son las características individuales de las propiedades residenciales: precio de compra del departamento y casa, localización en la ciudad, normativa de suelo aplicada a la construcción del edificio o casa, cercanía a redes de transporte y otras amenidades, y porcentaje de renta de suelo aplicable al precio comercial de cada propiedad. En una primera etapa se calcula la renta del suelo descontando del precio de venta el costo del suelo y el costo de construcción. En una segunda etapa utilizamos un modelo de econometría espacial para calcular cuanto de ese valor se debe a diferencias en aportes públicos a la valorización del suelo y diferencias de normativas, de manera residual.