ABSTRACT
Los políticas proempresariales, la inversión pública en infraestructura y la inversión privada en redesarrollo inmobiliario son las principales causas del desplazamiento por exclusión de la población residente más vulnerable del pericentro de Santiago (López-Morales, 2011, 2013a, 2015a, 2016), cuyo efecto no es sólo la gentrificación sino también una captura oligopólica privada de la renta de suelo comprendida entre su margen actualmente capitalizado y su margen potencial, es decir, la brecha de renta (Clark, 1988; Smith, 1979).
El presente trabajo busca precisar esta teoría macroestructural a través de la revisión específica del proceso de apropiación de la brecha de renta conducido por un conjunto heterogéneo de agentes económicos e intermediarios antes poco abordados; siendo los objetivos: clasificar estrategias, establecer relaciones y aproximarse a sus impactos en el mercado de la vivienda.
Se considera el estudio de cuatro unidades-barriales que exhibían el año 2015 cambios considerables en el parque construido y estructura social, a saber: Alameda (comuna de Estación Central), Plaza Chacabuco (comuna de Independencia), Barros Luco (comuna de San Miguel), y Beauchef (comuna de Santiago); los que se abordarán a través diversas aproximaciones metodológicas como encuestas, entrevistas y observación en terreno.
Entre algunos agentes económicos están los pequeños y medianos rentistas de vivienda nueva, especuladores de suelo en pequeña escala, y capitales que rentan a través del interés hipotecario. Entre los agentes intermediarios están los asesores de residentes para vender sus viviendas, nuevas formas de asesoría a inversores y, vendedores inmobiliarios e hipotecarios que diferencian entre aquellos que compran para residir y los que compran para rentar.
Asimismo, algunos impactos son la alta demanda por vivienda nueva que dificulta la permanencia de los residentes tradicionales, la creciente agresividad en torno a la compra de suelo, pero también una disputa de la captura de valor a las inmobiliarias derivada del interés de los agentes intermediarios por mejorar sus ganancias a través de mejores precios pagados por suelo.